תמ"א 38

לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

• חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
• סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
• הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
• הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
• חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.

כמו כן מאפשרת התמ"א להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי הת"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.

התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:

מעלית

התמ"א מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.

חניה

התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א.

עיצוב הבניין

במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.

תוספת מרחבים מוגנים

התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים.

הזמנת מהנדס מומחה בתחום חיזוק מבנים

לקראת הזמנת המהנדס יש להשיג את תכניות הבניין במחלקת ההנדסה של העיר בה הנכם מתגוררים.

המהנדס יסקור את התוכניות, את הבניין עצמו ויציג דו"ח מפורט על האפשרויות.

אסיפת דיירים

באסיפת הדיירים יש להציג את נתוני המהנדס, להסביר את משמעות חיזוק הבניין, את הרווח שייווצר לדיירים ובעיקר עלייה של כ 20-30 אחוז בשווי הבניין ולהציג מספר אופציות כלהלן.

א. מתן זכויות בנייה לקבלן על הגג (גג משותף) וכתמורה יבוצע חיזוק המבנה בהתאם לתקן, תוספת מעלית לבניין שבו אין מעלית, שיפוץ חיצוני ו/או פנימי של הבניין ו/או תוספת חדרים לכל דירה כאשר החדר יבנה במסגרת חדר בטחון תקני ולא יעלה על 25 מ"ר. אפשר הכול ואפשר בחלקו.

ב. חיזוק הבניין בעלות כספית של כל הדיירים.  הדיירים מממנים את כל העלויות כולל בנייה על הגג, מעלית וכו וצפוי להם רווח לא קטן עם המכירה. מאידך, זה נושא לא פשוט, צפוי לויכוחים וסכסוכים בין הדיירים ( שני יהודים, 3 דעות) ובסופו של דבר עלול עוד לעלות ביוקר רב ובהפסד כספי ניכר.

ג. חיזוק הבניין בלבד כאשר העלות היא על הדיירים.

ד. שכירת חברה שתנהל את הפרויקט לחיזוק הבניין ובתמורה תזכה לזכויות בנייה. החברה היא שתבחר את הקבלן והיא זו שתעמוד מולו.

הצבעה והחלטה באסיפת הדיירים

במידה ומדובר בתוספות כגון הוספת מעלית או סגירת קומת עמודים מספיק הסכמה של 50 אחוז על מנת לחייב את המתנגדים בתשלום.

במידה ומדובר בתוספת של הרחבת הדירות הקיימות הסכמה של 60 אחוז מהדיירים תספק.

כאשר מדובר על תוספת של דירות על הגג דרושה הסכמה של 100 אחוז אך במידה ועקב התנגדות אפילו של דייר אחד עלול לעכב את חיזוק הבניין המפקח על המקרקעין קבע כי יש לאשר את הבנייה בתנאי שלפחות שני שליש מהדיירים דורשים זאת, ומספר הדירות שיבנו לא יעלו על שליש ממספר הדירות הקיימות וכמו כן, שטח הדירות שיבנו לא יעלה על שליש מהשטח הבנוי של הבניין.

תהליך בצוע תמ"א 38

א. יש ליצור קשר עם 2-3 חברות המתמחות בחיזוק בניינים, לקבל מהן הערכת מחיר לביצוע ותנאי תשלום.

ב. לפנות לעורך דין מומחה בתחום זה על מנת לערוך חוזה בין ועד הבית לבין החברה הקבלנית שנבחרה וכן לקבל ממנו נתוני אגרות ומיסים לתשלום.

ג. החברה שתבנה תציג תוכניות מפורטות חתומות על ידי מהנדס ואדריכל והיא זו שתעמוד מול הרשות המקומית ושאר המוסדות הנדרשים לקבל אישור בנייה

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובנוסף, דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית מצד הדיירים. מטרת התוכנית היא לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן 413. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. התוכנית חלה על מבני מגורים ועל מבנים לשימושים אחרים.
תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה (בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), על ידי הנחות מיסוי ועל ידי קיצור הליכים סטטוטוריים. הרווחים ממכירת הדירות החדשות ממנים, לפחות באופן חלקי, את חיזוק המבנה.

במסגרת פרויקט תמ"א 38, זוכים הדיירים ליתרונות רבים ולהשבחת ערך הנכס: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ הבניין מפנים ומבחוץ, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, החלפת התשתיות, בניית חניה ועוד.

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980 ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זאת, כדי למנוע פגיעה אפשרית בחזות העיר או ברווחתם של תושבי האזור.